Bermula akhir Disember 2019, dunia telah dikejutkan dengan satu penularan wabak yang dikenali sebagai Corona Virus atau nama saintifiknya COVID-19 yang telah menyebabkan jumlah kematian yang meningkat hari demi hari ke atas lebih dari 200 buah negara.
Bagi membendung penularan wabak ini, kerajaan Malaysia khususnya telah mengambil langkah dengan mengumumkan satu perintah yang dikenali sebagai Perintah Kawalan Pergerakan (Restriction Movement Order (RMO)) bermula 18 Mac 2020 sehingga 31 Mac 2020 dan dilanjutkan lagi sehingga 14 April 2020. Perintah ini adalah berpandukan pada Akta Pencegahan dan Pengawalan Penyakit Berjangkit 1988 dan Akta Polis 1967 yang berfungsi antara lain larangan menyeluruh pergerakan dan perhimpunan ramai di seluruh negara, sekatan perjalanan rakyat Malaysia ke luar negara, sekatan kemasukan semua pelancong dan pelawat asing ke dalam negara, penutupan kesemua institusi – institusi pendidikan dan penutupan semua premis kerajaan dan swasta kecuali yang terlibat dengan perkhidmatan penting kepada negara.
Di antara impak perintah ini adalah kebanyakan aktiviti seharian terutamanya aktiviti – aktiviti perniagaan terpaksa dihentikan sepanjang tempoh perintah ini berkuatkuasa. Hal ini telah menyebabkan ramai individu dan juga syarikat hilang sumber pendapatan dan menanggung kerugian. Perintah Kawalan Pergerakan yang pada asalnya adalah selama 14 hari kini telah dilanjutkan selama 14 hari lagi. Selama tempoh ini juga banyak perniagaan tidak dapat meraih keuntungan dan seterusnya memberi kesan kepada pekerja-pekerja mereka terutamanya dari segi kewangan. Untuk mengurangkan bebanan rakyat, kerajaan Malaysia telah memberikan beberapa insentif dan bantuan supaya beban perbelanjaan bulanan dapat dikurangkan.
Pembayaran sewaan bulanan adalah antara komitmen perbelanjaan yang tinggi dan perlu dibayar. Sejauh manakah Perintah Kawalan Pergerakan ini memberikan impak terhadap perjanjian sewaan yang telah dimerterai oleh pihak – pihak yang terlibat? Kebanyakan penyewa rata-ratanya amat terkesan dengan tanggungjawab untuk membayar sewaan rumah atau sewaan premis perniagaan sepanjang tempoh Perintah Kawalan Pergerakan ini kerana perintah ini telah menyekat rutin mereka untuk memperolehi pendapatan dan terutamanya bagi membiayai kos pembayaran sewaan tersebut.
Negara Malaysia mempunyai undang – undang yang melindungi hak – hak rakyatnya di dalam keadaan yang diluar jangkaan. Di dalam undang – undang kontrak contohnya, kebiasaannya klausa yang merangkumi keadaan tersebut adalah termaktub di dalam sesuatu perjanjian. Persoalannya, adakah hak – hak tersebut termaktub di dalam Perjanjian Sewaan yang telah dipersetujui?
- Penggunaan klausa keadaan memaksa / force majeure
Di saat beginilah klausa force majeure atau juga dikenali sebagai ‘keadaan memaksa’ memainkan peranan yang penting dan boleh dianggap sebagai salah satu jalan keluar daripada kemelut ini. Klausa force majeure adalah klausa di mana kebiasannya dirangka dengan tujuan untuk mengambil kira aspek dimana perjanjian sewaan tersebut tidak dapat diteruskan seperti yang telah dipersetujui oleh pihak-pihak disebabkan oleh faktor-faktor yang tidak dapat dielakkan atau tidak dapat dijangka akan terjadi (unforeseeable) yang mana faktor – faktor tersebut telah menghalang mana – mana pihak daripada menjalankan tanggungjawabnya seperti yang tertera di dalam perjanjian tersebut. Pihak – pihak di dalam perjanjian tersebut boleh memilih untuk menamatkan perjanjian ataupun membuat penundaan atau mengeluarkan tanggungjawab – tanggungjawab tertentu daripada perjanjian tersebut. Oleh sebab itulah penggunaan klausa force majeure ini adalah bergantung kepada bagaimana ianya dirangka. Ini bermakna pihak – pihak tidak berupaya mennggunapakai terma ini dalam membuat keputusan tanpa kewujudan klausa force majeure di dalam perjanjian mereka.
- Adakah pandemik COVID-19 ini tertakluk di bawah force majeure?
Kemunginan besar COVID-19 dan Perintah Kawalan Pergerakan tidak dinyatakan secara khusus di dalam perjanjian yang telah ditandatangani sebelum wabak COVID-19 tersebar luas atau sebelum Perintah Kawalan Pergerakan dilaksanakan. Kebiasaannya klausa force majeure dirangka secara am dengan menyatakan keadaan lain seperti bencana alam atau act of God, penularan wabak berjangkit, peperangan dan sebagainya. Kita tidak dapat menyangkal bahawa penularan wabak COVID-19 ini adalah sesuatu yang tidak dapat dijangka dan telah menyebabkan ramai yang terjejas terutamanya dari segi perolehan sumber pendapatan dan lantaran itu telah menyebabkan pihak – pihak gagal untuk menjalankan tanggungjawab di bawah perjanjian sewaan seperti yang telah dipersetujui.
Untuk menggunapakai klausa force majeure tersebut, pihak – pihak hendaklah berbalik kepada sifat perjanjian itu sendiri seperti mengapa perjanjian tersebut ditandatangani. Contoh seperti seorang pemilik premis perniagaan telah memasuki perjanjian sewaan premis tersebut dengan penyewa dimana perjanjian sewaan ini dimasuki adalah bertujuan untuk menjalankan operasi perniagaannya penyewa tersebut dengan balasan penyewa hendaklah membayar sewa secara bulanan. Namun disebabkan Perintah Kawalan Pergerakan ini, perniagaan tidak dapat dijalankan seperti sebelumnya dan seterusnya menyekat penyewa dari memperoleh sumber pendapatan untuk membayar kos sewa premis tersebut. Oleh yang demikian, jika terdapat klausa force majeure adalah wajar bagi kedua belah pihak menggunapakai klausa tersebut kerana perintah kawalan tersebut adalah ekoran daripada penularan wabak COVID-19 dan Perintah Kawalan Pergerakan, dan seterusnya telah menyebabkan tujuan asal perjanjian sewaan tersebut terhalang. Penggunaan klausa force majeure bergantung kepada bagaimana klausa ini dirangka kerana setiap perjanjian yang dirangka adalah berbeza dari perjanjian yang lain.
- Pilihan – pilihan dalam menggunapakai klausa force majeure.
Memandangkan setiap perjanjian sewaan adalah dirangka berbeza dengan perjanjian sewaan yang lain, klausa – klausa di dalam perjanjian sewaan juga boleh dirangka mengikut persetujuan kedua belah pihak dengan berlandaskan undang – undang. Oleh yang demikian, pilihan – pilihan yang boleh digunapakai juga haruslah tertakluk kepada klausa force majeure yang telah dipersetujui bersama. Sebagai contoh, pihak – pihak boleh memilih untuk menamatkan perjanjian atau menunda pembayaran sewa bulanan atau pun juga dengan memberi potongan harga bayaran sewa bulanan. Haruslah diingat bahawa segala keputusan mesti berpandukan perjanjian yang telah dimerterai dan tanggungjawab – tanggungjawab lain yang termaktub di dalam perjanjian tersebut haruslah dihormati.
- Ketiadaan klausa force majeure di dalam perjanjian sewa.
Jika di dalam sesuatu perjanjian sewaan tidak terdapat klausa force majeure, maka pihak – pihak tidak berupaya memilih untuk melaksanakan pilihan – pilihan di atas. Ini bermakna, penyewa harus mebayar bayaran sewa bulanan seperti biasa sebagaimana yang telah dipersetujui dengan pemilik premis perniagaan. Kegagalan berbuat demikian boleh menyebabkan penyewa dianggap memungkiri perjanjian dan seterusnya bakal berdepan dengan tindakan undang – undang yang dituntut oleh pemilik premis perniagaan itu.
- Impak kepada perjanjian sewa bangunan kediaman
Berbeza pula dengan perjanjian sewaan rumah di mana walaupun Perintah Kawalan Pergerakan ini diperkenalkan ianya tidak menyekat para penyewa rumah dari menetap di premis tersebut yang mana ianya adalah merupakan tujuan perjanjian tersebut dimasuki. Ini dapat dipastian di dalam perjanjian yang mana maklumat tujuan sewa haruslah dimasukkan ke dalam perjanjian sewaan tersebut. Kegagalan membayar sewa disebabkan masalah kewangan yang dihadapi ekoran daripada Perintah Kawalan Pergerakan ini tidak menyekat hak tuanpunya premis bangunan dari mengutip sewa rumah kerana sifat perjanjian tersebut ialah bertujuan membolehkan penyewa untuk tinggal di premis tersebut, dan faktor penularan wabak COVID-19 dan Perintah Kawalan Pergerakan yang tidak dapat dijangka itu tidak menghalang tujuan perjanjian sewa diteruskan melainkan klausa force majeure yang dirangka dengan rapi untuk menunda atau mengecualikan penyewa membayar bayaran sewa bulanan termaktub di dalam perjanjian tersebut dan dipersetujui oleh kedua belah pihak.
Jika perjanjian sewaan tidak mempunyai klausa force majeure atau jika klausa force majeure yang termaktub tidak menyentuh secara tepat berkenaan dengan isu ini, maka kedua – dua belah pihak bolehlah berunding bagi membincangkan cara pembayaran sewa yang patut dijalankan dalam tempoh Perintah Kawalan Pergerakan ini. Pemilik – pemilik premis dan penyewa – penyewa hendaklah sama-sama memikirkan langkah yang sebaiknya yang tidak menekan mana – mana pihak serta dapat memperolehi manfaat dari pelbagai sudut. Contohnya seperti dengan mengurangkan kadar bayaran sewaan di mana manfaatnya ialah para penyewa masih lagi ada tempat berlindung dan tuanpunya premis juga masih boleh mendapat sumber pendapatan, atau bayaran sewaan dapat ditangguh di masa hadapan setelah selesai Perintah Kawalan Pergerakan atau setelah pihak penyewa pulih daripada kemelut ekonomi yang dihadapi.
Kesimpulan
Walauapapun terma dan syarat yang dinyatakan di dalam perjanjian sewaan di dalam tempoh Perintah Kawalan Pergerakanini adalah tetap mengikat kedua – dua belah pihak sehinggalah perjanjian sewaan itu ditamatkan melainkan terdapatnya klausa pengurangan, pengecualian dan sebagainya yang menyatakan sedemikian. Hal ini kerana, di dalam mencapai sesuatu keputusan, kedua – dua belah pihak harus berbalik semula kepada perjanjian yang telah dipersetujui. Oleh sebab itu, cara-cara klausa dirangka di dalam sesuatu perjanjian adalah amat penting dan perlu mendapatkan nasihat terutamanya nasihat perundangan daripada peguam yang mahir di dalam bidang yang berkaitan.
Dalam konflik yang melanda negara pada ketika ini, hendaklah kita saling bekerjasama dan bantu membantu kerana bukan individu tertentu sahaja yang terkesan dengan wabak ini, malah keseluruhan rakyat Malaysia yang terdiri daripada pelbagai golongan juga turut terjejas sama. Usaha kerajaan dalam menawarkan pelbagai bantuan dan inisiatif kepada golongan yang terjejas disebabkan oleh wabak ini amat wajar dihargai kerana ianya sedikit sebanyak membantu meringankan beban yang ditanggung.
Penulis:
Izyan Shazwani Binti Ab Aziz
Ezzati Binti Zulkipli